Gewerberaummietvertrag
Als Gewerbemietvertrag wird jeder Mietvertrag bezeichnet, der keinen Wohnraum, sondern Geschäftsräume zum Gegenstand hat. Eine klare Abgrenzung zur Wohnraummiete ist notwendig, da die gesetzlichen Mieterschutzvorschriften nur für Wohnraummietverträge und nicht für Gewerbemietverträge gelten. So gelten weder Kündigungs- und Bestandsschutz oder die Sozialklausel, noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe. Ferner entfallen der spezielle Räumungsschutz für Mietraum und der ausschließliche Gerichtsstand des Amtsgerichts. Umso mehr kommt der Gestaltung des Geschäftsraummietvertrages besondere Bedeutung zu.
In erster Linie entscheidet die Zweckbestimmung der Mieterparteien oder eher noch die tatsächliche Nutzung der Räume, ob Geschäftsraum oder Wohnraummietrecht Anwendung findet. Auf die Bezeichnung kommt es nicht an. In der Praxis sind teilweise auch Mischmietverhältnisse anzutreffen, das heißt, in einem Vertrag ist sowohl die Überlassung von Wohn- als auch von Gewerberäumen geregelt. In diesen Fällen ist die Feststellung um welche Art von Mietvertrag es sich handelt nicht einfach. Auf den gesamten Mietvertrag findet entweder einheitlich Wohn- oder Gewerberaummietrecht Anwendung. Maßgeblich für die Anwendung des Wohnraum- beziehungsweise Gewerberaummietrechtes ist der Schwerpunkt des Vertrages. Hierbei ist zunächst auf den Parteiwillen beziehungsweise auf den vereinbarten Vertragszweck abzustellen. Überwiegt die Nutzung als Wohnung, so ist von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen.
Ein Mietvertrag verpflichtet beide Parteien. Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache gewähren und der Mieter ist zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet. Wichtige weitergehende Pflichten und Rechte beider Parteien werden in den nachfolgenden Ausführungen im Überblick dargestellt.
Grundsätzlich ist es möglich, einen Gewerbemietvertrag mündlich abzuschließen. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Wird diese Formvorschrift jedoch nicht beachtet, ist der Vertrag dennoch wirksam - er gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens nach einem Jahr ab Gebrauchsüberlassung kündbar.
Aus Beweisgründen ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages aber auf jeden Fall empfehlenswert. Mündliche Zusagen sollten daher nach Vertragsabschluss schriftlich bestätigt werden. Ratsam kann es sein, die Vertragsverhandlungen von einer Vertrauensperson führen zu lassen, die nicht Vertragspartei wird. Diese Person kann gegebenenfalls später als Zeuge vor Gericht aussagen.
Sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite können natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften und Körperschaften des öffentlichen Rechts Vertragspartei werden.
Der Mieter sollte sich im eigenen Interesse davon überzeugen, dass der Vermieter tatsächlich Eigentümer des Mietobjekts ist, beziehungsweise zur Vermietung berechtigt ist. Dies ist zum Beispiel durch Vorlage eines Grundbuchauszugs oder einer schriftlichen Vollmacht zur Vermietung der Räume möglich. Ist der Vermieter nicht zur Vermietung berechtigt, kann der Berechtigte beziehungsweise Eigentümer die Herausgabe der Mieträume vom Mieter verlangen.
Die genaue Bezeichnung der Mieträume ist von erheblicher Bedeutung, da nur die Räume Vertragsgegenstand werden, die im Vertrag beschrieben sind. Eine genaue Vermessung der Mieträume (Quadratmeterzahl) sowie eine Aufzählung aller zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume (zum Beispiel Keller, Toiletten, Lagerräume) sind aus diesem Grund anzuraten. Auch die Einbeziehung einer Skizze der Räumlichkeiten in den Vertrag ist zur Vermeidung von Streitigkeiten empfehlenswert.
Bei einem genehmigungspflichtigen Gewerbe ist zu beachten, dass ein vertraglicher Hinweis auf die Betriebsart als Garantie des Vermieters verstanden werden kann, dass die Räumlichkeiten auch tatsächlich für die Ausübung dieses Gewerbe geeignet sind, also zum Beispiel bei einer Gaststättenpacht den Vorgaben des Gaststättengesetzes entsprechen.
Der Vertragszweck kann sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite von Relevanz sein.
Für den Mieter kann eine offene und weitgreifende Formulierung wünschenswert sein, da er so unproblematisch die Möglichkeit hat, bei einer veränderten Marktsituation beispielsweise sein Sortiment entsprechend anzupassen. Auf Vermieterseite hingegen ist eine möglichst enge Festschreibung der Raumnutzung von Vorteil, weil so die Gefahr einer ungewollten Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter vermindert werden kann.
Die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken ist generell nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Durch die Wohnnutzung wird aber eine begrenzte gewerbliche Nutzung nicht ausgeschlossen. Voraussetzung ist, dass der Vertragszweck nicht verändert wird, Mitbewohner durch Kundenverkehr beziehungsweise Geräuschentwicklung nicht beeinträchtigt werden und auch keine Beschädigungsgefahr für das Mitobjekt besteht.
Mietverträge über Gewerberäume können grundsätzlich sowohl befristet als auch mit unbefristeter Laufzeit geschlossen werden.
Unbefristetes Mietverhältnis
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist bei der Geschäftsraummiete die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, das heißt erst nach rund sechs Monaten zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB). Die Parteien können jedoch abweichende Vereinbarungen treffen. Sie können insbesondere von der gesetzlichen Regelung abweichende längere oder auch kürzere Kündigungsfristen vereinbaren.
Ausnahmsweise kann ein unbefristeter Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Was ein wichtiger Grund ist, sollte in den Vertrag aufgenommen werden. In jedem Fall muss ein Verstoß gegen wesentliche Vertragsbestimmungen vorliegen. Bestimmte Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, zum Beispiel vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsverzug, sonstige erhebliche Vertragsverletzung, aber auch für den Mieter die Nichtgewährung des Gebrauchs oder Gesundheitsgefährdung (§§ 543, 569 BGB).
Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen jedoch grundsätzlich keinen wichtigen Grund dar, um das Mietverhältnis zu kündigen. Falls der Mieter aus den gemieteten Räumen vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht, bleibt er weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet.
Im gewerblichen Mietrecht können weitere Kündigungsgründe vereinbart werden, zum Beispiel Verstoß gegen die Pflicht, das Geschäft zu betreiben oder offen zu halten oder die Nichteinhaltung behördlicher Anordnungen.
Befristetes Mietverhältnis
Bei befristeten Mietverträgen hingegen ist eine vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, sofern nicht vertraglich ausdrücklich die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung mit bestimmter Frist geregelt wurde. Dies stellt für Mieter in der Praxis nicht immer einen Vorteil dar. Laufen die Geschäfte nämlich nicht so gut wie angenommen, besteht keine Möglichkeit den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, da weder Geschäftsaufgabe noch Insolvenz automatisch einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen. Daher muss dann der Ablauf des Vertrages abgewartet werden, sofern der Vermieter einer frühzeitigen Aufhebung des Mietvertrages nicht zustimmt.
Tipp: Vertraglich können Klauseln vereinbart werden, sodass dem Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht beispielsweise bei Betriebsaufgabe zusteht.
Wird ein befristetes Mietverhältnis nach Zeitablauf stillschweigend fortgesetzt, so gilt es als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Parteien haben jedoch das Recht, innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach der Vertragsfortsetzung der Fortsetzung zu widersprechen. Diese Widerspruchsoption kann aber auch vertraglich ausgeschlossen werden.
Häufig gibt es in befristeten Mietverträgen eine Art Verlängerungsklausel, nach welcher der Mietvertrag sich nach Ablauf der befristeten Grundmietzeit verlängert, wenn nicht vorher mit einer bestimmten Frist gekündigt wird. Solche und ähnliche Klauseln sollten bei Abschluss des Mietvertrages genau überprüft und besprochen werden, da sie häufig wegen eines nicht eindeutigen Wortlauts Anlass für Unstimmigkeiten geben. Nicht selten weichen die Intention bei Abschluss des Mietvertrages und die konkrete Formulierung voneinander ab.
Ein Gewerbemietvertrag, ob befristet oder unbefristet, kann von den Parteien in Form eines Aufhebungsvertrags jederzeit einverständlich beendet werden.
Die Höhe der Miete kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden, eine Mietpreisbindung, wie sie für die Vermietung von Wohnraum existiert, gibt es bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht. Eine Grenze bildet der sittenwidrige Mietwucher.
Der Mietzins wird grundsätzlich in monatlichen Beträgen jeweils zu Beginn eines Monats im Voraus gezahlt. Die Mehrwertsteuer kann nur dann zusätzlich zur Miete gefordert werden, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart worden ist.
Anders als im Wohnraummietrecht bestehen beim Gewerbemietvertrag keine gesetzlichen Bestimmungen zur Mietanpassung. Ohne Vereinbarung einer Erhöhungsmöglichkeit bleibt der Vermieter bis zur Grenze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, die bei einem Kaufpreiskraftschwund von etwa 60 Prozent angesiedelt wird, an die ursprüngliche Miete gebunden. Eine Änderungskündigung ist bei langfristigen Mietverträgen zwar nicht möglich, aber oft werden bereits bei Vertragsschluss Vereinbarungen getroffen (etwa eine Staffelmietvereinbarung), die dafür Sorge tragen, dass die Miete der Inflation angepasst wird. Bei einer Staffelmiete wird bereits bei Vertragsschluss entweder eine betragsmäßige, oder eine prozentuale Erhöhung der Miete zu bestimmten Terminen vereinbart.
Kaution
Auch die Höhe der Kaution unterliegt keiner gesetzlichen Regelung. Eine Begrenzung auf drei Monatsmieten, wie bei der Wohnraummiete, ist bei der Miete von Geschäftsräumen nicht vorgesehen. Allerdings ist der Mieter dazu verpflichtet, die Kaution zu verzinsen, soweit keine andere individualvertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Zudem kann die Wirksamkeit des Vertrages von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden.
Nebenkosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, es sei denn im Vertrag wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung umfasst der vom Mieter zu zahlende Mietzins immer auch die Nebenkosten. In Bezug auf die Verteilung der Nebenkosten herrscht im Gewerberaummietrecht weitgehend Gestaltungsfreiheit. Es können mehr Kosten auf den Mieter übertragen werden wie im Wohnraummietrecht. Aus diesem Grund sollten die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten im Vertrag einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln (Verbrauch, Quadratmeter usw.) aufgeführt werden - insbesondere bei Umlegung auf verschiedene Mieter. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter zusätzlich zur Miete monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Pauschalzahlung zu leisten hat, kann getroffen werden.
Im Folgenden werden die wichtigsten im Rahmen der gewerblichen Miete übertragbaren Nebenkosten aufgezählt:
- Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs
- Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten der Gartenpflege
- Kosten der Schornsteinreinigung
- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, wie zum Beispiel Grundsteuer
- Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hausmeisterkosten
- Kosten der Klimaanlage
Bei der Berechnung der Nebenkosten ist zu beachten, dass die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung immer anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen sind, auch wenn der Vertrag hierfür eine Pauschale vorsieht. Die zugrunde liegende Regelung ist in § 2 der Heizkostenverordnung zu finden und geht jeder Individualvereinbarung vor.
Voraussetzung für die Fälligkeit von Nebenkosten ist eine ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters. Hierzu gehören mindestens eine Auflistung aller entstandenen Kosten mit Angabe der Kostenverursachung, die Mitteilung der Verbrauchsmenge, soweit nach Verbrauch abgerechnet wird, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, aus dem sich der Anteil des Mieters errechnet, sowie der Abzug der Vorauszahlung des Mieters.
Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass sowohl Schönheitsreparaturen als auch Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vom Vermieter zu tragen sind. Einzelvertraglich (nicht im Formularmietvertrag) ist eine pauschale Abwälzung dieser Kosten auf den Mieter allerdings zulässig. Auch die Häufigkeit der genannten Maßnahmen kann individualvertraglich vereinbart werden.
Neben der Pflicht der Gebrauchsüberlassung trifft den Vermieter auch die Pflicht, bei der Vermietung von Geschäftsräumen im gleichen Mietobjekt oder auf dem Nachbargrundstück dem Mieter keine Konkurrenz zu machen. Dieser Grundsatz gilt nach Treu und Glauben auch ohne vertragliche Vereinbarung.
Die Rechtsprechung hat für solche Fälle bestimmte Grundsätze herausgearbeitet. Dabei muss die gefürchtete Konkurrenzsituation jedenfalls aber Einfluss auf die Geschäfte des Mieters haben. Dies kann der Fall sein, wenn Umsätze des Mieters auch maßgeblich davon beeinflusst werden, ob in unmittelbarer Nähe ähnliche Geschäfte vorhanden sind. Weiter setzt ein Konkurrenzschutz voraus, dass die Konkurrenzsituation das Hauptsortiment des Mieters und des Konkurrenzbetriebs betrifft, nicht nur Nebenprodukte. Der Vermieter, der sich von dieser Verpflichtung befreien will, muss sich mit seinem Vertragspartner einigen.
Tipp: Wegen des komplizierten Nachweises der Anforderungen durch die Rechtsprechung im Einzelfall empfiehlt es sich, wenn ein Konkurrenzschutz für Mieter von Bedeutung ist, diesen ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln.
Obwohl der Mieter von Gewerberäumen gesetzlich dazu berechtigt ist, an der Hauswand des Mietobjekts Außenwerbung anzubringen, kommt es hierüber immer wieder zum Streit zwischen den Parteien. Es empfiehlt sich daher, dieses Thema vor Vertragsschluss zu besprechen und alle getroffenen Vereinbarungen in den Mietvertrag aufzunehmen: Art und Größe der Werbung, Beleuchtung usw. Die Zustimmung des Vermieters ersetzt jedoch nicht die zum Beispiel bei Leuchtreklame notwendige behördliche Genehmigung der örtlichen Baubehörde.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die gemietete Sache zurückzugeben. Häufig wird vereinbart, dass die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben sind. Ob der Mieter noch weitere Verpflichtungen hinsichtlich des Zustandes der Mieträume haben soll, muss im Einzelfall festgelegt werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Entfernung von Ein- und Umbauten, Einrichtungen und Installationen oder deren Verbleiben und die Höhe der dafür von dem Vermieter zu leistenden Entschädigung. Die Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen kann sich bei Beendigung des Mietverhältnisses unterschiedlich auswirken, je nachdem, ob der Mieter bei Einzug die Räume renoviert oder unrenoviert übernommen hat.
Bei größeren Mietobjekten empfiehlt es sich aus Beweisgründen, über die Rückgabe des Mietobjekts ein Rückgabeprotokoll aufzunehmen.
